500多天曩昔了，这场圆梦之旅还未行至结尾。

上市如一座大山，横亘在王健林和万达商管面前。自2021年10月初次向港交所递表，至今，珠海万达商管（全称“珠海万达商业办理集团股份有限公司”）招股书已“失效”三次。在赴港上市的部队中，这样大体量IPO重复折戟的状况并不多见。有揶揄者说：万达商管改写了国内民营企业境外上市的“最慢”纪录。

6月28日深夜，珠海万达商管第四次递表的音讯传出，随即引发商场热议。珠海万达商管是万达集团的中心板块，也在极大程度上决议着万达商管乃至整个万达商业帝国的命运。而据此前的“对赌”协议，留给万达商管的时间显着不多了。

从最近一次失效，再到从头递表，距离两个月，外部改变却出人意料——万达“负面”缠身，深陷言论漩涡。不久前，证监会曾问询万达商管，珠海万达商管若不能于2023年底成功上市，发行人需向上市前出资者付出约300亿元股权回购款，还需评价对其短期偿债才能的影响。

69岁王健林，行将迎来决战时间。

01 对赌“大限”挨近

“这都‘一波很多折’了。”

听闻珠海万达商管第四次递表的音讯后，一位TOP5房企融资高管对《我国企业家》慨叹。6月28日，港交所官网显现，珠海万达商管向港交所提交了IPO请求，联席保荐人为中信证券、摩根大通、瑞信。

上市之路，王健林和万达现已走了500多天。2021年10月、2022年4月、2022年10月，珠海万达商管曾三次向港交所递送上市请求资料，但均未成功过会。2023年4月25日，珠海万达商管向港交所提交的第三份招股书正式失效。

从头递表的操作，对应的是万达商管此前的解说：上市发展还在有序推动中。有音讯称，4月21日，王健林现身万达集团高管内部会议。他表明，珠海万达商管多次冲击IPO未果，现在遇到了阶段性困难，并着重，万达绝不会躺平，更不会破产。

本年初，曾有内部人士泄漏，“万达商管有望在第二季度完结上市”，然后无疾而终。从上市发展来看，珠海万达商管现已获得了我国证监会赴港上市的“小路条”，完结了港股上市的先期注册程序。不过，现在还未拿到上市“大路条”，这是影响上市的要害一步。

“万达商管走到现在，上市近在眼前，但这阵子负面风闻太多，外面看空心情很重。”一位不肯签字的券商人士称。曩昔两个月，比方“成绩造假”“被华润收买”“卖万达广场回血”等传言不断。虽然官方有所驳斥谣言，仍难抵御商场失望心情。

珠海万达商管的上市目的地——港股，商场体现也不及预期。德勤在一份陈述中指出，香港新股商场本年上半年缩量显着，仅有1只大型新股上市和1只中概股回归上市。“现在来看，港股心情不太好，商场决心缺乏，也会影响珠海万达商管的上市预期。”前述券商人士称。

有券商人士估测，珠海万达商管一向未能拿到上市“大路条”，不扫除与监管有关，“或许有些要求，万达一向没到达。”一位证券分析师也说到，监管层面的确比较重视万达商管的财务状况以及评级，“但万达也没有什么方法。能否上市，仍是要看监管层面的要求和表态。”

一位挨近监管层面的人士对《我国企业家》介绍，企业拿不到“大路条”的状况，触及多种要素。“常见的要素，比方告发，有人告发企业出了什么问题，然后证监会需求核实和交流。此外，方针调整、相关其他案子等原因也会影响批文，需求企业有针对性地去找答案。”

6月2日，证监会要求珠海万达商管出具境外发行上市存案弥补资料，要求其从珠海万达商管内部操控准则是否健全有用、商场出租率准确性、相关买卖问题、短期偿债危险、上市征集资金用处以及分红准则等多方面进行弥补阐明。

此前的3月21日，证监会曾就万达商管某笔公司债宣布一份问询函，内容亦触及珠海万达商管上市发展等状况。到现在，万达方面未回复上述问询函。

多位券商人士称，现在万达亟需面临的一个问题是：部分对赌要到期，下半年上市压力很大。珠海万达商管此前三次递表未过，出资者心情备受冲击，对估值和融资难免形成必定影响。此外，商业地产本就受疫情影响很大，曩昔三年的压力累积下来，万达的现金流必定也会吃紧。

据了解，万达商管曾与碧桂园、蚂蚁、腾讯等多家组织出资者签署了对赌协议，若2023年底前未能成功上市，万达商管集团则需向上市前出资者付出约300亿元人民币股权回购款。

02 轻财物“杀手锏”还能见效吗

最新招股书对珠海万达商管2022年的成绩状况、财务数据进行了更新，一起从头阐明晰上市新规，但原有Pre-IPO出资人名单、出资协议等内容则与第三份招股书无异。

到2022年12月31日，珠海万达商管办理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。2020年、2021年及2022年，其在管商业广场（不包含停车位）均匀出租率为98.6%。到2022年12月31日，珠海万达商管有181个储藏项目，包含163个独立第三方项目。

轻财物是万达转型的中心形式，也是王健林牵手本钱商场的“杀手锏”。

从2015年起，万达商管开端以轻财物形式，办理独立第三方商业广场。经过最近两年较为快速的轻财物扩张，珠海万达商管对母公司万达集团的依靠进一步下降。到2022年底，珠海万达商管所办理的商业广场中，184个由独立第三方具有，占在管商业广场总数的39%。

不过，收入结构方面，母公司奉献收入仍超越六成。进入2023年，受上市端、资金端等方面的压力，珠海万达商管外拓脚步有所放缓。此外，珠海万达商管的财物负债率逐年下降，由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

不管历经多少财物腾挪，万达商管这艘巨轮依然牢牢把握在王健林手中。据招股书，到现在，万达商管直接具有已发行股份总数约69.99%的权益，并经过珠海万欣、珠海万赢及银川万达直接具有已发行股份总数约8.84%的权益。

珠海万达商管称，依照到2022年底的总在管建筑面积和储藏项目建筑面积核算，公司是我国*的商业运营服务商，商场份额为9%。2022年全年，公司完结经营收入271.2亿元，同比增加15.50%，净利润增加114.52%至75.34亿元。

比照商管范畴的龙头企业，万达商管的出租率体现出色。2022年，华润置地商业中心出租率为96.2%，龙湖集团商场全体出租率为93.9%，新城控股吾悦广场的出租率为95.13%。同期，万达商管以98%的出租率高于同行。

就在珠海万达商管从头递表的同一天，6月28日，万达商管此前请求发行的60亿元公司债注册程序被间断。上一年12月27日，万达商管拟发行的这笔公司债项目状况更新为“已反应”。其时方案发行项目种类为小公募，拟分期发行，期限不超越5年。

谈及间断原因，我国企业本钱联盟副理事长柏文喜表明，万达商管此次停止发行的小公募债，或不扫除市况未达公司预期，而自动抛弃发行。短期内对公司流动性不会有显着影响，一起也不扫除未来在具备条件的状况下从头提交发债请求。

“此次间断发债注册的是大连万达商管，而非正处于IPO进程中的珠海万达商管，也不会对珠海万达商管上市有直接影响。”柏文喜称。到发稿，万达方面未对此次境内债间断发行以及港股持续IPO宣布揭露谈论。

曩昔三年，职业阅历了前所未有的调整，很多房企出险。比较而言，“万达的状况好很多了，（仅仅）房企的融资环境仍是不太友爱。”前述房企高管称。一位券商人士揣度，假如最终没有合规问题，这次递表经过概率将会很大。“由于监管（层面）也不想总卡着它。”

此前，万达集团已与境外债权人约好，将珠海万达商管的上市日期推延至本年11月30日。跟着珠海万达从头递表，王健林的赴港之旅也将再度连续。完结证监会要求其弥补的发行上市存案弥补资料，将是珠海万达商管上市前的要害一步。

这次，他能如愿敲开港交所大门吗？